राजधानीको भृकुटीमण्डपमा आठौं घरजग्गा मेला चलिरहेको छ। नेपाल आवास तथा जग्गा विकास संघको आयोजनामा भएको यो मेला आज सकिँदै छ। मेलामा २५ कक्ष घरजग्गासँग सम्बन्धित र बाँकी घरजग्गासँग सम्बन्धित बैंक तथा फाइनान्स कम्पनी, बिमा कम्पनीका कक्षका साथै होम एप्लायन्स, टायल्स, स्यानिटरी, फर्निचर, विद्युतीय सामग्री, सिमेन्ट, सजावटका सामान, स्टिल, फर्निचर, सिसा, काठ, ढुंगालगायत निर्माण सामग्री प्रदर्शनी तथा बिक्रीमा राखिएका छन्।
१ लाख ५० हजारले अवलोकन गर्ने अनुमान गरिएको एक्स्पोमा २ अर्ब ५० करोड रुपैयाँ बढी मूल्यको कारोबार हुने अपेक्षा छ। मेलाले समग्र अर्थतन्त्र चलायमान बनाउने व्यवसायीको दाबी छ। एक्स्पोको आवश्यकता, घरजग्गा व्यवसायको स्थिति, समस्या र तिनका समाधानका विषयमा क्यापिटल नेपालका लागि सुधीर भण्डारीले नेपाल आवास तथा जग्गा विकास महासंघका संस्थापक अध्यक्ष मीनमान श्रेष्ठसँग गरेको कुराकानी :
कोभिडपछि पहिलोपटक रियल इस्टेट एक्स्पो भइरहेको छ। यसको उद्देश्य के हो ?
यो आठौं रियल इस्टेट एक्स्पो नेपालको अर्थतन्त्रका लागि ‘गेम चेन्जर’ हुन्छ भन्ने हाम्रो अपेक्षा हो। सबै कुरा सुधार भइसकेको छ। रियल इस्टेट, हाउजिङ भनेको ‘मास्टर इन्डस्ट्री’ हो। यो क्षेत्र राम्रो हुन नसकेका कारण अन्य क्षेत्र पनि नउकासिएको हो। बैंकमा पर्याप्त डिपोजिट छ, रेमिट्यान्स बढिरहेको छ, विदेशी मुद्रा सञ्चिति बढेको छ। तर, अर्थतन्त्र चलायमान हुन सकेको छैन। रियल इस्टेट उद्योगको पनि उद्योग हो। यससँग प्रत्यक्षरूपमा २ सय ६७ वटा उद्योग जोडिन्छन्। यो चलायमान भएपछि अरू सबै चलायमान हुन्छन्।
सबै कम्पनीले विभिन्न प्रकारका स्किम ल्याएका छन्। हाम्रै डाउनटाउन अपार्टमेन्टले पनि स्किम ल्याएको छ। हाम्रोमा ४० प्रतिशत डाउन पेमेन्टपछि सम्पत्ति ग्राहकको नाममा जान्छ। बाँकी ६० प्रतिशत ३६ महिनाको किस्तामा तिर्दा हुन्छ। त्यसमा ब्याज लाग्दैन। ग्राहकले त्योभन्दा बढी समय मागे पनि पाउन सक्नुहुन्छ। विभिन्न कम्पनीले आ-आफ्नो क्षमताअनुसार स्किम ल्याएका छन्।
एक्सपोमा अवलोकनकर्ताको प्रतिक्रिया कस्तो पाइरहनुभएको छ?
लामो समयपछि सञ्चालन गरिएको एक्स्पो भएका कारण धेरै ग्राहकले मूल्य घट्छ भन्ने सोच्नुभएको छ। त्यो घट्नुपर्छ र घटेको पनि छ। सबै कम्पनीले विभिन्न प्रकारका स्किम ल्याएका छन्। हाम्रै डाउनटाउन अपार्टमेन्टले पनि स्किम ल्याएको छ। हाम्रोमा ४० प्रतिशत डाउन पेमेन्टपछि सम्पत्ति ग्राहकको नाममा जान्छ। बाँकी ६० प्रतिशत ३६ महिनाको किस्तामा तिर्दा हुन्छ। त्यसमा ब्याज लाग्दैन। ग्राहकले त्योभन्दा बढी समय मागे पनि पाउन सक्नुहुन्छ। विभिन्न कम्पनीले आ-आफ्नो क्षमताअनुसार स्किम ल्याएका छन्।
स्किम धेरै थरीका रहेछन्। त्यसअनुसारको बुकिङ भएको छ?
पहिलो कुरो, घरजग्गा भनेको गाडीजस्तो हेरेर किनिहाल्ने कुरा होइन। तर, बुकिङ राम्रो छ। यो एक्स्पोमा मैले मात्र ५० अपार्टमेन्ट बेच्छु भन्ने विश्वास छ।
ग्राहकलाई एक्स्पोमा आउनुको मुख्य फाइदा के हुन्छ?
एक्स्पोमा घरजग्गा, अपार्टमेन्ट पाउनुका साथै आफैं बनाउँछु भन्नेका लागि सामानदेखि परामर्शसम्म दिएका छौं। एक्स्पो आफैंमा उत्पादक र उपभोक्ता एकै ठाउँ भेला हुने स्थल हो। त्यसबाहेक विभिन्न स्किम त छँदै छन्।
रियल स्टेट व्यवसायमा अहिले देखिएका मुख्य समस्या के-के हुन्?
समस्या धेरै छन्। ‘प्लानिङ पर्मिट’ भएकालाई पनि भूउपयोग नीति लागू भयो भनेर एक वर्ष काम रोकियो। एउटा मन्त्रालयले पर्मिट दिन्छ, अर्कोले रोकिदिन्छ। यस्तो भएपछि कसरी व्यवसाय गर्न सकिन्छ? त्यस्तै हदबन्दीको समस्या छ। पर्मिट दिन्छ, त्यसमा हदबन्दी लगाइदिन्छ। यदि हदबन्दी लाग्ने भए पर्मिट नै नदिए भइहाल्यो। त्यसपछि स्थानीय तहमा आफूखुसी शुल्क लगाइँदै आएको छ।
अरूलाई सिफारिस शुल्क रोपनीको १ हजार लिन्छ हामीजस्ता अर्गनाइज्ड संस्थालाई एक रोपनीको २ लाख लिन्छ। यो सरकारले हामीलाई गरेको निरुत्साहन हो। जबकि पानी, बिजुली, ढललगायतको व्यवस्था हामी आफैं गर्छौं। हामीलाई प्रोत्साहन गर्नुपर्छ कि पर्दैन? सघंदेखि स्थानीय तहसम्मले हामीलाई निरुत्साहन गरिरहेका छन्। हामी व्यवसायीले रकम किस्तामा तिर्छौं भन्न पनि पाउँदैनौं। १ करोड छ भने १०/१० लाख गरेर तिर्छौं भन्न पनि हुँदैन।
समस्या धेरै छन्। ‘प्लानिङ पर्मिट’ भएकालाई पनि भूउपयोग नीति लागू भयो भनेर एक वर्ष काम रोकियो। एउटा मन्त्रालयले पर्मिट दिन्छ, अर्कोले रोकिदिन्छ। यस्तो भएपछि कसरी व्यवसाय गर्न सकिन्छ? त्यस्तै हदबन्दीको समस्या छ। पर्मिट दिन्छ, त्यसमा हदबन्दी लगाइदिन्छ। यदि हदबन्दी लाग्ने भए पर्मिट नै नदिए भइहाल्यो। त्यसपछि स्थानीय तहमा आफूखुसी शुल्क लगाइँदै आएको छ।
तपाईंहरूले नीतिगत तहमा बुझाउन नसक्नुभएको हो कि?
होइन। कति बुझाउने? बुझाउँदा-बुझाउँदा थाकिसक्यौं। हामी महिनामा ५/६ ठाउँमा कुरा बुझाउनै धाउँछौं। राष्ट्र बैंकदेखि भूमिसुधार, सहरी विकास, अर्थ मन्त्रालयसम्म पुसिगसकेका छौं। अब हामी जानुपर्ने ठाउँ कहीँ पनि बाँकी छैन। तर, कोही सुन्नेवाला छैनन्।
कित्ता काट खुल्यो, तर तपाईंहरूको अपेक्षाअनुसार बिक्री-वितरण हुन सकेन नि!
रियल इस्टेट हाउजिङको कारोबार (ट्रान्जेक्सन) ठूलो हुन्छ। तर, ९ लाख बढीको ट्रान्जेक्सन गर्न मिल्दैन। अर्को कुरा, जग्गाको सरकारी मूल्यभन्दा बजारको मूल्य १० गुणा धेरै हुन्छ। हामीले बारम्बार दर होइन, दायरा बढाऊ भनिरहेका छौं। ५ लाख करलाई २.५ प्रतिशत बनाऊ। भ्यालुएसन आनाको १० लाखको २० लाख बनाऊ भनेका छौं, सरकारलाई।
यस्तै, होम लोनमा लिन २ सय प्रतिशत कर तिरेको प्रमाण भए बल्ल पाइन्छ। १ लाख रुपैयाँ होम लोन लिन २ लाख रुपैयाँ आम्दानीको कर तिरेको देखाउनुपर्छ। त्यो देखाउन सक्ने को छ? यसको अर्थ कसैले पनि घर नबनाऊ भन्न खोजिएको होइन? आम्दानीको स्रोतलाई ‘टाइट’ गरेका कारण होम लोन लिने मान्छे झनै घटेका छन्। पहिलोपटक घर किन्नेलाई सुविधा दिइयोस् न! बरु दोस्रो, तेस्रो किन्नेलाई कसिकसाउ गरोस्।
सरकारले रियल इस्टेटमा धेरै लगानी भयो भन्छ। यस क्षेत्रमा त ५ प्रतिशत पनि लगानी भएको छैन। होटललाई ऋण दिन पनि धितो रियल इस्टेट नै हो, हस्पिटल बनाउन पनि रियल इस्टेट नै राख्नुपर्छ। अनि, सबैलाई रियल इस्टेट लोन भनेर हुन्छ? रिस्क वेटेज भ्यालु विदेशी रक्सीलाई सय प्रतिशत र रियल इस्टेट, हाउजिङलाई १ सय २५ प्रतिशत छ। रियल इस्टेट, हाउजिङलाई रिस्क वेटेज भ्यालु १ सय प्रतिशत बनाइदियोस्। लगानी धेरै भयो भने डाडु/पन्यू राष्ट्र बैंकको हातमा छँदै छ। के समस्या भयो?
रियल इस्टेट हाउजिङको कारोबार (ट्रान्जेक्सन) ठूलो हुन्छ। तर, ९ लाख बढीको ट्रान्जेक्सन गर्न मिल्दैन। अर्को कुरा, जग्गाको सरकारी मूल्यभन्दा बजारको मूल्य १० गुणा धेरै हुन्छ। हामीले बारम्बार दर होइन, दायरा बढाऊ भनिरहेका छौं। ५ लाख करलाई २.५ प्रतिशत बनाऊ। भ्यालुएसन आनाको १० लाखको २० लाख बनाऊ भनेका छौं, सरकारलाई।
तपाईंहरूले ‘ल्यान्ड मार्केट’ को पनि कुरा उठाउनुभएको थियो। यो विषयमा के भइरहेको छ?
यो कुरा हामीले ल्याउनुपर्ने थियो र? सरकारले ल्याउनुपर्ने हो। सरकारले ल्यान्ड पुलिङ सिस्टम निजी क्षेत्रलाई दियोस्। हामी ३ वर्षमा पूरा गर्छौं। संरचना हामी आफैं बनाइदिन्छौं। यो भयो भने सरकारले राजस्व पनि मनग्य पाउँछ। अहिले वार्षिक ८०/८५ अर्ब राजस्व छ, जुन निकै थोरै हो। सबैलाई सिस्टममा ल्याउने हो भने यस क्षेत्रबाट वार्षिक ५ खर्ब राजस्व उठ्छ। आनाको १ करोडको जग्गाको भ्यालुएसन १० लाख छ, त्यहाँ ९० लाख राजस्व छली भएको छ कि छैन?
ल्यान्ड मार्केटको विषयमा नीतिगत तहबाट के जवाफ पाउनुभएको छ?
हामी सकारात्मक छौं। यसका लागि कमिटी बनाएर अघि बढ्छौं भन्नुहुन्छ। कमिटी कहिले बन्ने, कहिले अघि बढ्ने? त्यो बेलासम्म कति सचिव र मन्त्री फेरिने हुन्, थाहा छैन।
विदेशीलाई अपार्टमेन्ट बेच्ने भन्ने कुरा आइरहन्छ, तर लागु भने हुन सकेन, किन?
हामीले एउटा अपार्टमेन्टको ४९ प्रतिशतमात्र विदेशीलाई बेचौं। एउटा देशका लागि २० प्रतिशतमात्र दिऔं भनेका हौं। यसो हुँदा कुनै अपार्टमेन्टमा कुनै एक देशको नागरिकको हालिमुहाली हुँदैन र ५१ प्रतिशत अपार्टमेन्ट नेपालीकै हुन्छ। विदेशीलाई अपार्टमेन्ट बेच्दा ३ लाख डलरसम्मको ट्रान्जेक्सन हुन्छ। त्यसले गर्दा विदेशी मुद्रा पनि कमाउन सकियो। यो कुरा तीनपटकको बजेटमा आइसक्यो। कहिल्यै कार्यान्वयन हुँदैन। सरकारले कार्यविधि नियमावली नै बनाउँदैन।
एउटा अपार्टमेन्टको ४९ प्रतिशतमात्र विदेशीलाई बेचौं। एउटा देशका लागि २० प्रतिशतमात्र दिऔं भनेका हौं। यसो हुँदा कुनै अपार्टमेन्टमा कुनै एक देशको नागरिकको हालिमुहाली हुँदैन र ५१ प्रतिशत अपार्टमेन्ट नेपालीकै हुन्छ। विदेशीलाई अपार्टमेन्ट बेच्दा ३ लाख डलरसम्मको ट्रान्जेक्सन हुन्छ। त्यसले गर्दा विदेशी मुद्रा पनि कमाउन सकियो। यो कुरा तीनपटकको बजेटमा आइसक्यो। कहिल्यै कार्यान्वयन हुँदैन। सरकारले कार्यविधि नियमावली नै बनाउँदैन।
यो विषयमा फलोअप गर्नुभएको छैन?
लगातार फलोअप गरिरहेका छौं। भूकम्पअघि हुनै लागेको थियो। ४ मध्ये ३ वटा मन्त्रालयबाट स्वीकृत भयो। एउटाबाट रोकियो। हामीले कारण सोध्दा रिस्क हुन्छ भन्ने जवाफ आयो। यो सबै इच्छाशक्ति नै नभएको हो।
