केही दिनअघि मन्त्रिपरिषदले भूउपयोग नियमावली संशोधन पारित गर्दै जग्गा कित्ताकाट खुलायो।नियमावली संशोधनपछि स्थानीय तहबाट जग्गा वर्गीकरण नभए पनि कित्ताकाट गर्ने बाटो खुलेको छ। सरकारले गत वर्ष जेठमा जग्गाको प्रभावकारी व्यवस्थापन गर्ने भन्दै भूउपयोग नियमावली जारी गर्दा कित्ताकाट रोकेको थियो। कित्ताकाट खुलेपछि घरजग्गा व्यवसाय चलायमान बन्ने व्यवसायीको आशा छ।
व्यवसायीले अहिले `ल्यान्ड मार्केट´ र `मेगा टाउन प्लानिङ´ का परियोजना अघि बढाउने सोच ल्याएका छन्। यसका लागि व्यवसायी `लबिङ´ मा लागिरहेका छन्।
ल्यान्ड मार्केट कार्यान्वयनमा आए अनौपचारिक क्षेत्रबाट किनबेच हुँदा सरकारले गुमाउने राजस्व पारदर्शी ढंगले सरकारले नै पाउने र व्यवसाय पनि व्यवस्थित हुने व्यवसायीको तर्क छ। यसै विषयमा केन्द्रित रहेर नेपाल जग्गा तथा आवास विकास महासंघ अध्यक्ष भेषराज लोहनीसँग क्यापिटल नेपालका लागि सुधीर भण्डारीले गरेको कुराकानी :
अहिले घरजग्गा व्यवसाय कसरी चलिरहेको छ?
समग्र अर्थतन्त्र आर्थिक संकटबाट गुज्रिरहेको अवस्थामा रियल इस्टेट व्यवसाय अछुतो रहने कुरै भएन। कारोबार सामान्यमात्र भइरहेको छ। आर्थिक वर्ष २०७८/७९ को राजस्व हेर्न हो भने करिव ७१ अर्ब रुपैयाँ थियो भने २०७९/८० मा त्यसको झन्डै आधा करिब ४० अर्बमा आइपुगेको छ। त्यसका आधारमा पनि अनुमान गर्न सकिन्छ घरजग्गा कारोबार घटेको छ भनेर।
चालू आर्थिक वर्ष २०८०/८१ को पहिलो महिनाको राजस्व संकलन हेर्दा २ अर्ब ९१ करोड रुपैयाँमात्र उठेको देखिन्छ। यसले पनि कारोबार घटेको प्रष्ट हुन्छ। हुन त साउन र भदौ वर्षातको समय घरजग्गा कारोबारका लागि अफसिजन हो। त्यसकारण यी दुई महिनामा कारोबार खासै राम्रो हुँदैन। अहिले विभिन्न वित्तीय सूचक सकारात्मक देखिँदै गइरहेका छन्। असोजदेखि कारोबारमा केही सुधार आउँछ भन्ने हामीले आशा लिएका छौं।
सरकारले भर्खरै कित्ताकाट खुलायो, अब घरजग्गा कारोबार बढ्छ होला नि?
२०७४ साउन २६ देखि झन्डै ६ वर्ष कित्ताकाटको विषय गिजोलिएर रह्यो। यसका कारण विभिन्न विकृति र विसंगति पनि रहे भने घरजग्गा व्यवसायीले बेच्न नपाउने र उपभोक्ताले किन्न नपाउने हुँदा यस क्षेत्रमा रहेका लगानी होल्ड हुन पुग्यो।
ढिलै भए पनि सरकारले एक वर्षका लागि अर्थात २०८१ साउनसम्म सबै प्रकारका जग्गा कित्ताकाट खुला गरेको छ। यसले स्वाभाविकरूपमा घरजग्गा कारोबार वृद्धि हुन्छ। यसैबीच २ सय ८० वटा पालिकाले जग्गा वर्गीकरण सम्पन्न गरिसकेका छन्।
बाँकी पालिकाले पनि एक वर्षभित्र वर्गीकरण सम्पन्न गर्छन् भन्ने हामीले आशा राखेका छौं। त्यसपछि यो मुख्य विषयका रूपमा रहने छैन, सरल इस्युका रूपमा जाने छ।
त्यसोभए घरजग्गा कारोबार बढ्ने स्थिति देखियो हाेइन त?
यो विषयमा घरजग्गा व्यवसायीमात्र नभनाैं, सर्वसाधारणलाई समेत आफ्नो जग्गा टुक्राएर बेच्न नपाएका कारण छोराछोरी पढाउने, विवाह गर्ने, आर्थिक व्यवहार मिलाउनेलगायत काममा पनि अप्ठेरो परेको स्थिति थियो। स्वाभाविकरूपमा रियल इस्टेट व्यवसायी समस्यामा परेका थिए। सरकारको यो निर्णयले सबैलाई सहज बाटो खोलिदिएको छ।
घरजग्गामा जोखिम भार १ सय ५० प्रतिशत थियो। नेपाल राष्ट्र बैंकले घटाएर अहिले १ सय प्रतिशत बनाएको छ। यसले घरजग्गा कारोबारमा कस्तो प्रभाव पार्ने छ?
नेपाल राष्ट्र बैंकसँग हामीले तीनवटा निवेदन गरेका थियौं। पहिलो, लोनको भ्यालु रेसियो ७० प्रतिशत पुर्याउन, दोस्रो, क्रेडिट रिस्क १ सय ५० बाट झार्न र होमलोनको सेग्मेन्टमा डेढ करोडबाट कम्तीमा २ करोड रुपैयाँ बनाउन अनुरोध गरेका थियौं।
तीमध्ये दइटा माग पूरा भएका छन्। जसले केही हदसम्म सहयोग गर्छ र मूलरूपमा लोन टु भ्यालु रेसियो ७० प्रतिशत बनाउनुपर्छ भन्ने हाम्रो माग छ। यो विषयमा हामीले राष्ट्र बैंकसँग छलफल गरिरहेका छौं।
यो विषयमा घरजग्गा व्यवसायीमात्र नभनाैं, सर्वसाधारणलाई समेत आफ्नो जग्गा टुक्राएर बेच्न नपाएका कारण छोराछोरी पढाउने, विवाह गर्ने, आर्थिक व्यवहार मिलाउनेलगायत काममा पनि अप्ठेरो परेको स्थिति थियो। स्वाभाविकरूपमा रियल इस्टेट व्यवसायी समस्यामा परेका थिए। सरकारको यो निर्णयले सबैलाई सहज बाटो खोलिदिएको छ।
यो विषयमा राष्ट्र बैंक कत्तिको सकारात्मक देखिएको छ?
उहाँहरू एकैपटक गरिहाल्ने अवस्थामा हुनुहुन्न। उहाँहरू बिस्तारै अवस्था अध्यन गर्दै खोल्नुपर्छ भन्ने मान्यतामा हुनुहुन्छ जस्तो लाग्छ। तर, हाम्रो बुझाइ अलि ढिलो भयो, त्यसैले छिटो गर्नुपर्छ भन्ने हो। हामीले त्यसो भन्नुका केही आधार छन्। राष्ट्र बैंकले रियल इस्टेट कर्जा २५ प्रतिशतसम्म लगानी गर्न पाउने व्यवस्था बैंक तथा वित्तीय संस्थालाई दिएको छ।
तर, सबै बैंक तथा वित्तीय संस्थाले होमलोन तथा रियल इस्टेट सेग्मेन्टमा गरेर जम्मा ११ प्रतिशतमात्र लगानी गरेको अवस्था छ। बैंक तथा वित्तीय संस्थाको साढे ४८ खर्ब रुपैयाँ ऋण लगानीमा साढे ५ खर्बहाराहारी मात्रै रियल इस्टेट र होमलोनमा लगानी भएको देखिन्छ।त्यसले गर्दा अझै १४ प्रतिशत लोन बाँकी रहेका कारण यसलाई खोलिदिँदा हुन्छ भन्ने हाम्रो तर्क हो।
घरजग्गा व्यवसायप्रति यसअघि राष्ट्र बैंक त्यति सकारात्मक देखिँदैन थियो। अनुत्पादक क्षेत्र हो, यसलाई निरुत्साहित गर्नुपर्छ भन्ने राष्ट्र बैंकको आशय थियो। अहिले राष्ट्र बैंक केही लचिलो भएको संकेत हो?
एउटा कुरा हामीले के स्वीकार्नुपर्छ भने डाइरेक्ट रियल इस्टेट कम्पनीमार्फत होस वा इन्डाइरेक्ट विभिन्न व्यक्ति वा अन्य कम्पनीबाट होस्, यो क्षेत्रमा लगानी धेरै हुन पुग्यो। यथार्थ त्यो हो। तर, रियल इस्टेट कम्पनीले २ खर्ब ६० अर्ब रुपैयाँभन्दा धेरै ऋण लिएको देखिँदैन। कुनै समय कूल कर्जाको २५ प्रतिशतसम्म घरजग्गामा लगानी थियो भने अहिले ११ प्रतिशतमात्र भएको अवस्था छ।
२०६६ पुस २ सम्म लोन टु भ्यालु रेसियो ८० प्रतिशत थियो। त्यो ८० प्रतिशतलाई घटाउँदै ६० प्रतिशत, ५० प्रतिशत र कतिपय ठाउँमा ४० प्रतिशतसम्म झारिएको स्थिति छ। त्यसले गर्दा हिजो जस्तो ८० प्रतिशत नै नपुर्याए पनि कम्तीमा ६० प्रतिशत पुर्याउनुपर्छ भन्ने हाम्रो तर्क हो।
फ्लोटिङ र फिक्स्ड गरेर दुई प्रकारको ब्याजदर चलिरहेको छ। कुन ब्याजदरमा तपाईंहरूलाई राम्रो हुन्छ?
त्यो समयको मूल्यांकन, बजारको स्थितिका आधारमा तय हुन्छ। कुनै समय फिक्स्ड रेट फिजिबल हुन्छ भने कुनै समय फ्लोटिङ ठिक हुन्छ। तर, हाम्रो देशको सन्दर्भमा सामान्यतया फिक्स्ड नै गर्न सकियो भने मान्छेलाई आफ्नो प्लान गर्न सजिलो हुन्छ।
अहिले बजारमा तरलता सहज अवस्थामा छ। अझै एक वर्ष ब्याजदर बढ्दैन भन्ने अडकल पनि भइरहेको छन्। त्यही भएर घरजग्गा व्यवसायीको चाहना फिक्स्ड रेटमै जाने भन्ने हो?
यो हामीले चाहेरमात्रै हुँदैन। नेपाल बैंकर्स एसाेसिएसनले दुई महिनाअघि मात्रै निक्षेपमा फिक्स्ड गर्ने एक प्रकारको सहमति गरेकाे थियाे। अहिले त्यसलाई खुला गरियो। त्यसपछि अस्वथ प्रतिस्पर्धा बढेर एकातिर बजारमा तरलता बढ्ने अवस्था, अर्कातिर ब्याजदर बढाएको अवस्था देखियो।
यो अलि विरोधाभास कुरा सिर्जना भइरहेको छ। यसमा हामी व्यवसायी, निजी क्षेत्रका व्यवसायी, बैंकर्स साेसिएसन सबैले संवेदनशील भएर सबैजना बच्यौं, सबैजना बचाउँ भन्ने ढंगले अघि बढ्नुपर्छ।
आफूलाई मात्र हेर्न थाल्यौं भने व्यवसायीलाई ऋणीको हैसियतले मात्र हेर्ने, निक्षेपकर्ताले निक्षेपकर्ताको हिसाबले मात्र हेर्ने, बैंकहरूले आफ्नो नाफामात्र कसरी हुन्छ भनेर हेर्ने हो भने यसले असन्तुलन ल्याउन सक्छ। हामीले सन्तुलनको बाटोमा काम गर्नुपर्छ।
नेपाल राष्ट्र बैंकसँग हामीले तीनवटा निवेदन गरेका थियौं। पहिलो, लोनको भ्यालु रेसियो ७० प्रतिशत पुर्याउन, दोस्रो, क्रेडिट रिस्क १ सय ५० बाट झार्न र होमलोनको सेग्मेन्टमा डेढ करोडबाट कम्तीमा २ करोड रुपैयाँ बनाउन अनुरोध गरेका थियौं।तीमध्ये दइटा माग पूरा भएका छन्। जसले केही हदसम्म सहयोग गर्छ र मूलरूपमा लोन टु भ्यालु रेसियो ७० प्रतिशत बनाउनुपर्छ भन्ने हाम्रो माग छ। यो विषयमा हामीले राष्ट्र बैंकसँग छलफल गरिरहेका छौं।
पहिले ५० लाख रुपैयाँसम्म कारोबारका लागि प्यान नम्बर आवश्यक थिएन। अहिले २५ लाखमै देखाउनुपर्छ। त्यसले घरजग्गा व्यवसायमा कत्तिकाे असर पारेको छ?
नेपाल जग्गा तथा आवास विकास महासंघ सिस्टममा विश्वास गर्छ। हामी सिस्टम बन्नुपर्छ भन्ने पक्षमा छौं। त्यसका लागि सरकारले बिस्तारै सिस्टममा जोड दिइरहेको खण्डमा हरेक पक्षमा हाम्रो सहयोग, साथ र समर्थन हुन्छ।
तपाईंले हामी पारदर्शी छैनौं, पारदर्शी बन्नुपर्छ र त्यसका लागि सिस्टममा जानुपर्यो भनिरहँदा रियल इस्टेट क्षेत्र पारदर्शी नभएको हो?
तपाईंले भनेको कुरा भन्दा पनि मैले यसलाई अलि पृथक ढंगले बुझेको छु। रजिस्टर्ड कम्पनीले होस् या व्यक्तिले होस्, नेपालमा घरजग्गाको सरकारी मूल्य न्यून हुने र मार्केट भ्यालु उच्च भएको अवस्था छ।
रजिस्टर्ड कम्पनीले भन्दा पनि व्यक्तिले, संस्थागत कम्पनीभन्दा असंगठित र अनौपचारिक क्षेत्रले मार्केट भ्यालुभन्दा घटाएको अवस्था छ। त्यसलाई हटाउन हामीले सिस्टममा ल्याउनुपर्छ र मार्केट प्राइसमै खरिद-बिक्री हुने परिस्थति सिर्जना गर्नुपर्छ।
त्यसका लागि कानुन नै बनाउनुपर्छ। त्यो कानुन नबनाइ सम्भव छैन। त्यसका लागि हामीले स्टक मार्केटजस्तै पारदर्शी खरिद-बिक्री हुने घरजग्गा कारोबार पनि पारदर्शी ढंगले एउटा संस्था गठन गर्नुपर्छ।
यसका लागि कानुन ल्याउनुपर्छ। यसका लागि हामी सरकारसँग निरन्तर छलफल र संवादमा छौं। हामीले यो कुरामा ढिलाइ गर्नु हुँदैन। नेप्सेजस्तै एउटा मेकानिज्म बनायाैं भने कसले घटीमा कारोबार गर्याे, कसले बढीमा गर्यो, कसले अपारदर्शी गर्यो भनेर कुनै व्यक्तिलाई दोष दिनुपरेन।
त्यस्तै अहिले अनौपचारिक क्षेत्रबाट कारोबार हुने वार्षिक ५० अर्बको खाेइ? यस्तो मेकानिज्म बनायौं भने राजस्व सोझै राज्यको निगरानीमा हुन्छ।
हामीले मुहान सफा गर्यो भने त्योभन्दा तल आफैं सफा हुन्छ। त्यसकारण हामी मुहान नै सफा गर्ने, मुहान नै शुद्ध राख्ने पक्षमा छौं। यसका लागि हामीले हाम्रो ज्ञान, सीप, क्षमतालगायत सहकार्यमा नेपाल सरकारसँग छलफलमा छौं। उहाँहरूले पनि हाम्रा कुरालाई सकारात्मक ढंगले लिइरहनुभएको छ। त्यो बाटोमा हामी अघि बढिसकेका छौं।
घरजग्गा कारोबार व्यवस्थित, पारदर्शी बनाउन स्टक मार्केटजस्तो मेकानिज्म बनाउनुपर्छ भनिरहँदा, यसका लागि कानुनमा के व्यवस्था गर्नुपर्छ?
त्यसका लागि ऐन नै ल्याउनुपर्छ। ऐन ल्याइसकेपछि नियमावली, निर्देशिका जारी गर्नुपर्छ। यस्ता काम गर्न व्यावसायिक ढंगका संस्थासँग सहकार्य गरेर व्यवसायी, सरकारको पक्ष, नागरिकको पक्ष सबैलाई मध्यनजर गरेर ड्राफ्टिङ तयारीको चरणमा पनि अघि बढिरहेका छौं। ड्राफ्ट बनिसकेपछि हाम्रो कन्सेप्ट यस्तो छ, यस किसिमले ऐन ल्याउन सकिन्छ भनेर हामी प्रस्ताव गर्ने पक्षमा छौं। त्यतातिर हामी काम गर्दै छौं।
हामीले मुहान सफा गर्यो भने त्योभन्दा तल आफैं सफा हुन्छ। त्यसकारण हामी मुहान नै सफा गर्ने, मुहान नै शुद्ध राख्ने पक्षमा छौं। यसका लागि हामीले हाम्रो ज्ञान, सीप, क्षमतालगायत सहकार्यमा नेपाल सरकारसँग छलफलमा छौं। उहाँहरूले पनि हाम्रा कुरालाई सकारात्मक ढंगले लिइरहनुभएको छ। त्यो बाटोमा हामी अघि बढिसकेका छौं।
गैरआवासीय नेपाली र विदेशीले नेपालमा सम्पत्ति वा अपार्टमेन्ट खरिद गर्न केही समस्या छ?
गैरआवासीय नेपालीले आफ्नो एनआरएन कार्डका आधारमा नेपालमा पनि सम्पत्ति खरिद गर्न पाउने व्यवस्था भइसकेको छ। विदेशी नागरिकका हकमा सरकारले यो कुरा मनन गरेर आठ वर्षअघि नीति तथा कार्यक्रम र बजेट पास गरिसकेको थियो र २०७९/८० को बजेटमा पनि १ सयभन्दा बढी फ्ल्याट भएको अपार्टमेन्टको २० प्रतिशतसम्म विदेशीले खरिद गर्न पाउने छ भनेर भनिएको थियो।
त्यो ऐन अहिलेसम्म ड्राफ्ट हुन सकेको छैन। हामी त्यो विषयमा पनि निरन्तर छलफलमा छौं। त्यो ऐन ल्याउनुपर्छ र ल्याउन सकियो भने विदेशीले फ्ल्याट किन्नेमात्र होइन, उनीहरूले पुँजी, सीप पनि ल्याउँछन्। हाम्रोजस्तो प्राकृतिकरूपमा सुन्दर, राम्रो मौसम भएको देशमा दुईतिर आर्थिक शक्ति राष्ट्र र अरबी राष्ट्रका नागरिकदेखि युरोप, अमेरिकाका मान्छेलाई पनि बसोबास गराउन सकियो भने हामीलाई पुँजी पनि आउँछ। जसले गर्दा विदेशी मुद्रा सञ्चितिको बारम्बार पर्ने दबाब पनि घट्छ भन्ने हाम्रो बुझाइ हो।
यो प्रक्रिया कहाँ अल्मलिएको छ?
यसका लागि कानुन बनिसकेकै छैन। त्यसकारण विदेशीले अपार्टमेन्ट किन्न पाउने व्यवस्था हुन सकेको छैन। आमजनमानसमा अर्को के पनि भ्रम छ भने विदेशीले घरजग्गा नै किन्न पाउने हो कि भन्ने पनि रहेछ। तर, त्यो होइन। १ सयभन्दा धेरै फ्ल्याट भएका अपार्टमेन्ट छ भने त्यसमा अधिकतम २० प्रतिशत फ्ल्याटमात्र किन्न पाउने हो। ८० प्रतिशत नेपाली नागरिकले नै किन्नुपर्छ। त्यसकारण अपार्टमेन्ट खरिद गर्ने अनुमति दिन कन्जुस्याइँ गर्नुपर्ने, शंका गर्नुपर्ने कारण छैन।
यो मुलुको हितका लागि छ। धेरै विकसित देशमा यस्तो अभ्यास छ। यसका कारण उनीहरूले आफ्नो अर्थतन्त्र उकास्न सकेका छन्। आर्थिक प्रगति गर्न सकेका छन्। हामी राष्ट्रियताका नाममा अली बढी बहकिनु हुँदैन।
नेपालमा १७ हजार ९ सय ९४ रियल इस्टेट कम्पनी छन्। प्रतिस्पर्धा कत्तिको छ?
यति धेरै कम्पनी हुँदाहुँदै यीमध्ये थोरै कम्पनीले मात्रै प्लानिङ परमिट लिएर, अनुमति लिएर काम गरिरहेको अवस्था छ। कम्पनी खोल्नेमात्र होइन, सरकारसँग अनुमति लिएर काम गरौं भन्ने पनि म अनुरोध गर्न चाहन्छु। अर्को कुरा, संगठित ढंगले काम गरिरहेका व्यवसायी निकै कम रहेका कारण हामीबीच कुनै प्रतिस्पर्धा छैन।
हामी त स–साना कम्पनी मर्ज गर्दै अझ ठूला कम्पनी बनाउनुपर्छ भनेर लागिरहेका छौं। यसले गर्दा ठूलो पुँजी परिचालित हुन्छ। त्यसले आधुनिक टाउनसिप बनाउन सकियोस् भनेर हामी अघि बढेका छौं।
सरकारले काठमाडौं उपत्यकामै चार नयाँ सहर बनाउने घोषणा गरेको छ। त्यस्ता सहर बनाउन पुग्ने पुँजी जुटाउँदै छौं। हामी धेरै व्यवसायी र नेपाली हातेमालोमा एउटा लिमिटेड कम्पनी दर्ता गर्ने, छलफल र प्रक्रियामा छौं। नेपाल जग्गा तथा आवास विकास महासंघकै नेतृत्वमा यो योजना अघि बढ्दैछ।
यति धेरै कम्पनी हुँदाहुँदै यीमध्ये थोरै कम्पनीले मात्रै प्लानिङ परमिट लिएर, अनुमति लिएर काम गरिरहेको अवस्था छ। कम्पनी खोल्नेमात्र होइन, सरकारसँग अनुमति लिएर काम गरौं भन्ने पनि म अनुरोध गर्न चाहन्छु। अर्को कुरा, संगठित ढंगले काम गरिरहेका व्यवसायी निकै कम रहेका कारण हामीबीच कुनै प्रतिस्पर्धा छैन।
प्रस्तावित कम्पनी कस्तो हुन्छ?
यो कम्पनी निकै ठूलो हुन्छ। करिब ५० अर्ब रुपैयाँहाराहारीको कम्पनी बन्ने छ। यो कम्पनी प्राथमिक सेयर (आइपिओ) मा जाने छ। यो योजनाका लागि हामी प्रारम्भिक अवस्थामा छौं। यो कम्पनीले देशमा ठुलठूला टाउनसिप बनाउने छ। पहिलो चरणमा सातवटै प्रदेशमा एक–एक टाउनसिप बनाउने योजना छ।
यति ठूलो कम्पनीको आवश्यकता किन देख्नुभयो?
हाम्रो देशको निर्माण क्षेत्रमा निकै साना–साना काम गइरहेको छ। केही वृहत काम गरौं भनेर यसमा लागेका हौं।
